您的位置：网站首页 > 常见问答

资讯分类

深圳市展东科技有限公司
服务热线：4008-325-323

业务专线：

133 3290 8004

180 3343 5820

售后服务：181 1876 4815

办公室：0755-27587467
网址：http://www.zd-sz.com
地址:深圳市宝安区广深公路262号园艺园工业园3栋4楼（总部）

深圳市龙岗区龙岗街道南联社区南联路56号祥智慧谷A栋317（龙岗分公司）

常见问答

停车难怎么破？用地有新政，看你会不会用

发布日期：2016-11-01 16:24:48

近日，住房和城乡建设部与国土资源部联合印发《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》(建城〔2016〕193 号)，以下简称193 号文)，对停车场建设提出多项鼓励政策，一经发布就在社会上引起广泛关注。

193 号文明确了停车场在规划和建设上的一系列支持政策，在土地政策上，从土地供应计划安排、供地方式选择、土地价格确定、存量用地盘活、土地供后监管等多个方面，给出了具体的政策安排并明确了管理要求。本期约请国土资源部土地利用管理司相关人士，对193 号文中停车场用地各个环节的要点逐一作出权威解读。

停车场用地纳入供地计划并优先安排

2010年，国土资源部印发了《国有建设用地供应计划编制规范》(国土资发〔2010〕117号)，用以指导市县编制本地的年度建设用地供应计划，对计划年度的国有建设用地供应总量、结构、布局、时序和方式做出预先安排。

193号文明确提出：停车场用地供应应当纳入国有建设用地供应计划。在用地上支持城市停车场建设，首先要做的，就是将停车场用地纳入到当地的年度建设用地供应计划之中。各城市政府在编制供地计划时，应重点把握五个要点：

针对本市计划年度土地供应能力，测算好用于停车场建设的土地供应量，同时要测算好停车场用地需求量；

新建的单独停车场，所需用地应当纳入年度土地供应计划，这是不言而喻的；

新建建筑物配建停车场的，配建部分所需的用地应当纳入土地供应计划；

在公园绿地、学校操场、城市道路、广场、公交场站等公共设施下建设停车场的，所需用地也应纳入年度土地供应计划。需要说明的是，这部分用地的供应，实质上是地下建设用地使用权的供应，而不是地表建设用地使用权的供应；

依法处由政府收回的闲置土地重新供应时，各地可优先安排用于停车场建设，这部分土地也应纳入年度土地供应计划。

供地应遵循建设用地供应的一般原则

停车场用地属于建设用地，其供地方式的选择应当遵循“规划确定土地用途、竞争确定用地者、市场确定地价”的一般原则。换言之，停车场用地符合划拨供地范围的，可划拨供地；不符合划拨范围的，应当有偿供地；同一宗停车场用地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式确定用地者和地价。193号文依据供地方式确定的一般规则，对停车场用地供应方式作了进一步细化。各地在确定停车场供地政策时，应把握五个要点：

依据《划拨用地目录》(国土资源部9号令)，公共交通设施包括城市轻轨、地下铁路线路，公共交通车辆停车场、首末站(总站)、调试中心、整流站和车辆保养场。属于《划拨用地目录》范围内的停车设施项目，由建设单位提出申请，经市、县人民政府批准，可以划拨方式提供土地使用权。当然，如果建设单位申请以出让、租赁方式有偿使用这类用地，也可以办理有偿使用手续。

不符合《划拨用地目录》的经营性停车设施用地，不得划拨供地，应当实行有偿使用，有偿使用的方式主要包括出让或租赁。

停车场实行出让或租赁方式供地的，应当依据国土资源部下发的《协议出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)的要求，对新建独立占地的经营性公共停车场用地，同一宗用地公告后只有一个意向用地者的，可以协议方式供应土地；同一宗地公告后，有两个以上意向用地者的，应当依据《物权法》第137条“同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”规定，按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(国土资发〔2006〕114号)规定的程序，规范操作。

政府在供应工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地时配建停车场用地的，停车场应同上述几类用地一同以招标、拍卖或者挂牌方式出让，不得单独为停车场用地办理协议出让。也就是说，停车场作为配套设施，应适用主用途项目用地的供地方式，主用途为经营性用地，一律以招标拍卖挂牌方式供地。

政府在供应城市公共交通停车场用地时配建商服设施的，公共交通停车场用地可以采取划拨方式供地，配建的商服等用地可按市场价有偿使用，可以不采取招标拍卖挂牌方式出让。需要说明的是，停车场建设中的配建政策与保障性住房建设中的配建政策是一脉相承的。国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(国土资发〔2010〕34号)首次明确提出，保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地，应按市场价有偿使用；商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。因此，无论是停车场用地中配建商服用地，还是经营性用地中配建停车场用地，与单一用途的土地供应相比，情况都较为复杂，需要在供地方式、土地面积分摊、地价确定和价款缴纳、合同签订等方面，做更多的测算和精细化工作。

精准把握、用好用足地价支持政策

193号文明确了停车场建设的五项地价鼓励支持政策，这些政策在193号文明确的一系列支持政策中，内容丰富、专业性强，需要精准把握，用好用足。

停车场用地的地价评估和确定政策。

193号文提出，出让土地建设公共停车场的，可根据城市公共停车场客观收益情况评估并合理确定出让地价。这是在地价评估和确定的具体方法上，对规范出让公共停车场用地所作的政策规定。

停车场用地租赁及租金政策。

鼓励租赁供应停车场用地，各地可以制定出租或先租后让的鼓励政策和租金标准。在实际操作中，各地可以依据国土资源部下发的《国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)，明确停车场用地的租期、租金标准和缴纳、租赁合同内容等。

在停车场用地租赁期限的选择上，可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的停车场用地，可以实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。

在停车场用地租金标准的确定上，停车场土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得停车场用地时未支付其它土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

在停车场用地租金的缴纳上，采用短期租赁的，一般按年度或季度缴纳租金；采用长期租赁的，应在国有土地租赁合同中明确约定土地租金缴纳的时间、租金调整的时间间隔和调整方式。

在停车场用地租赁合同的签订上，租赁期限6个月以上的，应当签订租赁合同，合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。

住宅小区内增加停车设施面积免收地价政策。

193号文提出，在符合规划相关标准规范的前提下，在已建成的住宅小区内增加停车设施建筑面积的，可不增收土地价款。这项政策是缓解现有住宅小区停车难的重要支持政策，其实质是盘活存量用地建设停车场。各地在执行这一政策时要把握两点：

一是免地价政策只适用于已建成的住宅小区，待建的住宅小区、已建成的其他设施如商场、办公楼等增加停车面积的，不适用免地价政策。

二是增加停车设施建筑面积必须符合规划相关标准规范，未经批准擅自增加停车设施建筑面积的，不享受免地价政策。

利用地下空间建停车场地价优惠政策。

193号文规定，在城市道路、广场、公园绿地等公共设施下建设停车场，以出让等有偿方式供地的，可按地表出让建设用地使用权价格的一定比例确定出让底价，具体比例由市、县政府根据当地实际情况确定，并向社会公示。这一政策，不仅是对开发利用地下空间建停车场在地价上的支持鼓励，也涉及到土地权利设定和底价确定等法律政策要求。各地在操作中，应注重把握四点：

第一点是，在土地权利的设定上，依据《物权法》第136条和《节约集约利用土地规定》(国土资源部61号令)关于建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立的规定，出让地下空间建设停车场的，该地下停车场土地使用权应设立为地下建设用地使用权。

第二点是，停车场地下建设用地使用权的取得方式、土地用途和使用年期，参照在地表设立的建设用地使用权相关规定。也就是说，在供地方式上，地下停车场设施项目符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地，不符合的，以有偿方式供地。在土地用途上，依据《土地利用现状分类》(国家标准)，停车场用地属于交通运输用地类中的街巷用地。在使用年期上，停车场用地出让的，无论是单独建设还是配建，出让年限最高不超过50年。以租赁方式供应的，租赁年限在合同中约定，最长租赁期限不得超过同类用途土地出让最高年期。

第三点是，出让停车场地下建设用地使用权的，出让底价参考地表停车场用地出让底价的一定比例确定，由于各地情况不同，因此，占多大比例由地方自行确定，这是193号文从政策上赋予市、县在地下停车场出让土地的定价权。

第四点是，政府确定的停车场用地出让底价，在土地出让成交后，应签订出让合同，将出让结果向社会公布，公布的出让结果除了国土资发[2006]114号文件规定的内容外，还要公布该宗地的出让底价，接受社会监督。

超配建地下停车场不计收地价政策。

193号文明确提出，对新建建筑充分利用地下空间，超过停车配建标准建设地下停车场，并作为公共停车场向社会开放的超配部分，符合规划的，可不计收土地价款。对193号文中的这一地价支持政策，地方在执行中要准确把握政策优惠的约束条件，规范操作，不能擅自扩大政策内涵。具体要把握三个约束条件：

一是该政策仅适用于政府供应土地新建建筑物时利用地下空间建停车场的情形，对已有建筑物开发利用地下空间建停车场的，不适用该政策。

二是该政策仅适用于符合规划的超配建部分的停车场，规划确定的配建停车场部分，不适用该政策。

三是该政策仅适用于超配部分作为公共停车场向社会开放的情况，未向社会开放的停车场，不适用该政策。综上可以看出，这一地价支持政策的主要目的，就是通过土地价格机制鼓励新建项目中增加社会停车场的建设规模以缓解停车难问题。

利用存量地只收土地出让纯收益

193号文提出，对营利性机构利用存量建设用地从事停车场建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划相关标准规范的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。

这一政策的核心，是通过划拨土地使用权自行补办出让（租赁）手续和划拨土地使用

本文关键词：

分享到：

上一篇：传统刷卡模式停车场系统故障维护常识下一篇：涂料用颜料分散的目的是什么？有什么影响？

推荐产品

浏览更多

推荐资讯